Hộ gia đình sử dụng đất" là khái niệm lần đầu tiên được đưa vào Luật đất đai 2013. Theo đó, "hộ gia đình sử dụng đất" được hiểu là: "... những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất" (khoản 29 Điều 3).
Như vậy, để trở thành thành viên của "hộ gia đình sử dụng đất", phải đảm bảo đủ ba yếu tố: (i) Là thành viên hộ gia đình có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình; (ii) Đang sống chung trong hộ gia đình; (iii) Có quyền sử dụng đất (QSDĐ) chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, nhận chuyển QSDĐ.
Nếu thiếu một trong ba yếu tố trên thì không được coi là thành viên "hộ gia đình sử dụng đất". Để triển khai thực hiện chế định này, Bộ TN&MT ban hành Thông tư số 33/2017 (19/9/2017); tại khoản 5 Điều 6 Thông tư này có qui định theo hướng ghi tất cả các thành viên trong hộ có chung quyền sử dụng đất: "Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi "Hộ gia đình, gồm ông" (hoặc "Hộ gia đình, gồm bà"), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Dòng tiếp theo ghi "Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với ... (ghi lần lượt họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)."
Như trên đã nói, đây là nội dung mới được Luật đất đai 2013 ghi nhận, nhằm khắc phục những bất cập trong một thời gian dài, do pháp luật về đất đai chưa có qui định, nên thực tiễn áp dụng, nhất là trong việc công chứng các hợp đồng liên quan đến đất đai, Công chứng viên ở mỗi nơi làm một kiểu, dẫn đến khiếu kiện, khiếu nại, xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của các thành viên hộ gia đình sử dụng đất. Xin nêu một vài quan điểm liên quan đến vấn đề này:
Quan điểm thứ nhất, cho rằng: khi công chứng, chứng thực liên quan đến "Hộ gia đình sử dụng đất" thì chỉ cần yêu cầu người có tên trong Giấy chứng nhận hoặc người được uỷ quyền ký tên là được.
Quan điểm thứ hai, cho rằng: người thực hiện công chứng, chứng thực căn cứ trên Sổ hộ khẩu của gia đình, chủ hộ đứng tên trong Giấy chứng nhận để xác định những thành viên còn lại trong "Hộ gia đình" và yêu cầu những thành viên trên 15 tuổi cùng ký tên trong hợp đồng, giao dịch.
Quan điểm thứ ba, cho rằng: để xác định thành viên "Hộ gia đình sử dụng đất" thì bên cạnh việc căn cứ Sổ hộ khẩu gia đình, phải có văn bản xác nhận của UBND cấp xã để xác định những thành viên "Hộ gia đình" đó tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận và yêu cầu những thành viên từ 15 tuổi trở lên tại thời điểm ký công chứng, chứng thực cùng ký tên...
Sở dĩ có đề cập người từ 15 tuổi trở lên cùng ký tên là để thực hiện Điều 109 Bộ luật dân sự 2005, với qui định: "Khi định đoạt tài sản có giá trị lớn của hộ gia đình phải có các thành viên đủ 15 tuổi trở lên đồng ý".
Chính vì có rất nhiều cách hiểu khác nhau như trên, nên gây rất nhiều khó khăn, lúng túng cho công chứng viên, cán bộ chứng thực, dẫn đến việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản về QSDĐ của "Hộ gia đình" chưa đảm bảo sự thống nhất chung nên khó xác định tính chính xác, dễ dẫn đến sai phạm.
Theo tôi, cả ba quan điểm trên đều chưa có tính hợp lý của nó. Bởi những thành viên trong một hộ gia đình (có tên trong Sổ hộ khẩu), không phải lúc nào cũng đều là thành viên của hộ gia đình sử dụng đất. Hay nói khác hơn, Sổ hộ khẩu không phải là căn cứ pháp lý để xác lập QSDĐ của hộ gia đình sử dụng đất. Ví dụ: Một gia đình nào đó có thể xin đăng ký cho một người là cháu vào Sổ hộ khẩu của mình để tiện việc nuôi nấng trong một thời gian nhất định, thì người cháu đó không thể trở thành thành viên của hộ gia đình sử dụng đất... Tuy nhiên, do nội dung này pháp luật có một thời gian dài "bỏ ngỏ", nên thực tế phải lấy "Sổ hộ khẩu" làm căn cứ duy nhất xác định thành viên sử dụng đất của hộ đó.
Đến đây đã rõ, theo Luật đất đai 2013 và Thông tư 33/2017 của Bộ TN&MT thì từ nay trở đi, việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình sử dụng đất, trong Giấy chứng nhận QSDĐ phải ghi đầy đủ tên các thành viên sử dụng đất theo nguyên tắc 03 điều kiện đã nêu trên. Căn cứ vào đó công chứng viên ký công chứng hợp đồng theo yêu cầu của công dân, không còn điều gì phải bàn.
Vấn đề còn đang phải quan tâm là tuy Luật đất đai 2013 có qui định mới về hộ gia đình sử dụng đất, nhưng lại chưa có qui định chuyển tiếp, nên những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho các hộ gia đình sử dụng đất trước đây thì phải hiểu và vận dụng như thế nào cho đúng? Đây là vấn đề thực tiễn mài các công chứng viên cũng như người có thẩm quyền chứng thực đang lúng túng khi gặp phải Giấy chứng nhận QSDĐ chưa ghi cụ thể các thành viên hộ gia đình sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 và Thông tư số 33/2017 của Bộ TN&MT.
Theo tôi, mặc dù Luật chưa có qui định chuyển tiếp về nội dung này, nhưng các trường hợp Giấy chứng nhận QSDĐ có trước Luật đất đai 2013 và Thông Tư 33/2017 của Bộ TN&MT thì việc xác định thành viên sử dụng đất của hộ đó vẫn áp dụng theo qui định tại Điều 3 Luật đất đai 2013.
Thiết nghĩ, nội dung này cũng khá quan trọng, thường xuyên đụng chạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất, nên các cơ quan có thẩm quyền cần sớm có hướng dẫn để áp dụng thống nhất trong phạm vi cả nước./.

Lê Hằng Vân - Quỳnh Ly