Luật đất đai năm 2013 được ban hành với rất nhiều nội dung sửa đổi, bổ sung tích cực, góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý trong lĩnh vực quản lý đất đai theo cả hai hướng: vừa nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý của Nhà nước đối với đất đai, vừa bảo đảm lợi ích tốt hơn cho người sử dụng đất, xét trên nhiều phương diện.

Có thể đơn cử một trong những bảo đảm thiết thực về mặt lợi ích nói trên cho người sử dụng đất là Luật đất đai năm 2013 đã tạo điều kiện thuận lợi cho người dân có quyền lựa chọn hình thức công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013, quy định:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Theo quy định trên đây, các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất được phân thành hai nhóm: Nhóm thứ nhất, bắt buộc hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực thì mới được xem là hợp pháp và có giá trị về mặt pháp lý; nhóm thứ hai, cho phép một hoặc các bên tham gia giao dịch tùy nghi lựa chọn có yêu cầu công chứng hoặc chứng thực hay không.

Nhóm thứ nhất, những trường hợp bắt buộc hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực là khi các bên tham gia giao dịch không phải là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản tiến hành việc chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Nhóm thứ hai, được quyền tùy nghi lựa chọn có yêu cầu công chứng hoặc chứng thực hay không (nếu không yêu cầu công chứng hoặc chứng thực vẫn được công nhận có giá trị pháp lý), gồm các trường hợp sau đây:

- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp;

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản;

- Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (Điều 657 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Người lập di chúc có thể yêu cầu công chứng hoặc chứng thực bản di chúc”.

Với việc quy định như trên, chúng ta thấy Luật đất đai năm 2013 đã tạo ra một cơ chế rất thuận lợi cho người sử dụng đất trong việc thực hiện các quyền của mình khi tiến hành các giao dịch liên quan đến đất đai. Thuận lợi đầu tiên có thể thấy đó là những trường hợp bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực được Luật quy định ít hơn nhiều so với những trường hợp được tùy nghi lựa chọn; thuận lợi thứ hai là khi buộc phải công chứng hoặc chứng thực thì đương sự lại có quyền lựa chọn việc đến các tổ chức hành nghề công chứng để yêu cầu công chứng hoặc đến Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn để yêu cầu chứng thực. Hợp đồng được công chứng hoặc được chứng thực đều có giá trị pháp lý như nhau.

Thực tế cho đến nay, trên địa bàn tỉnh Quảng Nam các tổ chức hành nghề công chứng mới chỉ vươn ra ở các huyện đồng bằng, còn các huyện miền núi hầu như việc chứng thực các hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đều do Ủy ban nhân dân cấp xã “xác nhận”.

Điều đáng để suy nghĩ là khi thực hiện việc công chứng có liên quan đến quyền sử dụng đất, nhiều văn phòng công chứng phải gửi văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận để làm cơ sở cho việc công chứng. Chính vì vậy mà nhiều người đặt ra vấn đề là có hợp lý hay không khi Công chứng viên được thực hiện hành vi công chứng để thu phí trong khi Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã phải chịu trách nhiệm về việc xác nhận của mình?

Luật đất đai năm 2013 bắt đầu có hiệu lực thi hành kể trừ ngày 01/7/2014. Những quy định trên đây sẽ cùng với Luật đi vào cuộc sống góp phần từng bước tháo gỡ những khó khăn vướng mắc cho người dân trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Điều này có ý nghĩa thực tiễn, xã hội rất lớn khi tỉnh Quảng Nam còn khá nhiều hộ dân nghèo khó ở nông thôn, vùng núi, vùng sâu, vùng xa nơi các văn phòng công chứng còn lâu mới vươn tới được thì Ủy ban nhân dân cấp xã cơ quan trực tiếp quản lý đất đai ở cơ sở đứng ra chứng thực cho người dân để họ thực hiện tốt các quyền của người sử dụng đất thì còn gì hay hơn.

Thiết nghĩ ngay từ bây giờ, Sở Tư pháp cần xây dựng kế hoạch tham mưu cho Ủy ban nhân dân tỉnh trong việc tổ chức tập huấn, bồi dưỡng nghiệp vụ về chứng thực cho đội ngũ Chủ tịch, Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã, công chức Tư pháp – Hộ tịch cấp xã và một số chức danh có liên quan khác để họ có thể sẵn sàng bắt tay ngay vào thực hiện nhiệm vụ theo quy định của Luật đất đai khi Luật này bắt đầu có hiệu lực thi hành./.

Nguyễn Kỳ Sanh