Ngày 25/11/2019, Bộ trưởng Bộ Tư pháp ban hành Thông tư số 07/2019/TT-BTP (Thông tư số 07/2019) hướng dẫn một số nội dung về đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Đối tượng áp dụng gồm: Cá nhân, pháp nhân có yêu cầu đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; hộ gia đình là người sử dụng đất có yêu cầu đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường (gọi chung là Văn phòng đăng ký đất đai); chủ thể khác có yêu cầu đăng ký hoặc có quyền, nghĩa vụ liên quan đến việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật thi hành án dân sự, Luật phá sản hoặc luật khác có liên quan.
Theo đó, Thông tư số 07/2019 quy định đối với tài sản gắn liền với đất, gồm: nhà ở, công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở; nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật nhà ở; công trình xây dựng khác theo quy định của pháp luật về đầu tư, kinh doanh bất động sản và pháp luật khác có liên quan; cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng;
Tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai gồm: Nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng gồm: Nhà ở, công trình xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật nhà ở; công trình xây dựng khác theo quy định của pháp luật về đầu tư, kinh doanh bất động sản và pháp luật khác có liên quan.
Khi thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đối tượng phải tuân thủ theo những nguyên tắc: Khi người yêu cầu đăng ký thì Văn phòng đăng ký đất đai chỉ thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp bên thế chấp là người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Các bên tham gia hợp đồng thế chấp phải tự chịu trách nhiệm đối với các nội dung thỏa thuận về giá trị tài sản bảo đảm, nghĩa vụ được bảo đảm, việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của bên thế chấp.
Trường hợp đã đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở thì không được đồng thời đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đó; nếu đã đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì không được đồng thời đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở.
Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp và đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai thì trước khi bán nhà ở trong dự án, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký để rút bớt tài sản thế chấp, trừ trường hợp chủ đầu tư, bên mua và bên nhận thế chấp có thỏa thuận khác.
Trường hợp chủ đầu tư thế chấp và đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng công trình không phải là nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khác hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai trong các dự án nêu trên theo quy định của pháp luật thì trước khi bán công trình xây dựng trong dự án, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký để rút bớt tài sản thế chấp.
Các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất gồm: Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất; Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất; Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất; Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai; Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai; Đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng không phải là nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khác theo quy định của pháp luật; Đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký; Đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp đã đăng ký thế chấp; Xóa đăng ký thế chấp.
Thông tư còn quy định trách nhiệm của các cơ quan có liên quan đến đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất:
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm gửi thông tin cho Sở Tài nguyên và Môi trường để cập nhật, công bố thông tin về tài sản thế chấp sau khi thực hiện đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký, sửa chữa sai sót, xóa đăng ký thế chấp liên quan đến việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng không phải là nhà ở theo quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm.
Sở Tư pháp có trách nhiệm: Chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, cơ quan có liên quan xây dựng, trình Ủy ban nhân dân tỉnh cấp tỉnh ban hành Quy chế phối hợp trong quản lý nhà nước về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại địa phương; chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn, chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai, tổ chức hành nghề công chứng, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác có liên quan tại địa phương thực hiện quy định của pháp luật về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường kiểm tra định kỳ hàng năm hoặc đột xuất theo quy định của pháp luật đối với Văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương về thực hiện hoạt động đăng ký, cung cấp thông tin về thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Cơ quan thi hành án dân sự có trách nhiệm gửi thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án, giải tỏa kê biên tài sản thi hành án tới Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất, tài sản gắn liền với đất bị kê biên ngay trong ngày ký quyết định kê biên, quyết định giải tỏa kê biên tài sản thi hành án là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.Văn phòng thừa phát lại trong phạm vi chức năng, thẩm quyền theo quy định của pháp luật có trách nhiệm như Cơ quan thi hành án dân sự.
Ngoài ra, Thông tư số 07/2019 còn quy định việc thực hiện đăng ký trực tuyến, cụ thể: Việc nộp hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất qua phương thức đăng ký trực tuyến được thực hiện đối với các địa phương đã vận hành hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai và sau khi có văn bản hướng dẫn về đăng ký trực tuyến biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Thông tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10/01/2020./.

Thanh Linh