Bộ luật Dân sự năm 2005 (BLDS), là chuẩn mực pháp lý để mọi cá nhân, cơ quan, tổ chức có liên quan thực hiện khi tham gia vào các quan hệ dân sự; để Nhà nước tiến hành các hoạt động quản lý của mình trên lĩnh vực dân sự; đồng thời là cơ sở pháp lý để các cơ quan tiến hành tố tụng giải quyết các tranh chấp dân sự. Qua hơn sáu năm thi hành, BLDS đã bộc lộ nhiều vướng mắc, bất cập chưa phù hợp với thực tế khách quan. Dưới đây chúng tôi xin nêu một số trường hợp cụ thể: 

1. Vấn đề ủy quyền và đại diện theo ủy quyền

Bộ luật Dân sự quy định đại diện theo ủy quyền được xác lập giữa người đại diện là cá nhân, người đại diện theo pháp luật của pháp nhân có thể thỏa thuận ủy quyền cho người khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Trong trường hợp pháp luật có quy định việc ủy quyền phải lập thành văn bản thì được thể hiện bằng hợp đồng ủy quyền, bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, còn bên uỷ quyền chỉ trả thù lao, nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định (Điều 142, 143 và Điều 581 BLDS). Ngoài ra, BLDS không quy định giới hạn đối tượng nào được ủy quyền, đối tượng nào không được ủy quyền; tài sản thuộc quyền quản lý của người ủy quyền có được ủy quyền cho người khác định đoạt hay không? Trong thực tế, có nhiều trường hợp các chủ thể thực hiện giao dịch hợp đồng ủy quyền, người thực hiện việc công chứng tùy tiện, dẫn đến hậu quả khó giải quyết.

Trường hợp cụ thể: Ngày 06-11-2007, bà Đỗ Thị Thu (Trú 177 - Thanh Long, thành phố Đà Nẵng - Bên A) ký hợp đồng ủy quyền cho pháp nhân là Công ty Cổ phần Tư vấn - Kiểm định - Xây dựng Bách Khoa (gọi tắt là Cty Bách Khoa - Bên B) có trụ sở tại 14A, 14B Nguyễn Tất Thành, quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng do ông Nguyễn Hoàng Hà - Giám đốc làm đại diện. Theo đó, bên A giao cho bên B được quyền thay mặt và nhân danh bên A chuyển nhượng,tặng cho, cho thuê, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất 4.106m² theo Giấy CNQSDĐ do UBND quận Cẩm Lệ cấp ngày 02-4-2007, mang tên thửa số B-3, tờ bản đồ số 00, Khu dân cư số 5, Nguyễn Trị Phương, phường Khuê Trung, quận Cẩm Lệ, thành phố Đà Nẵng. Điều trái khoáy là, bên B được quyền “tặng cho” quyền sử dụng đất thì đương nhiên tài sản đó bị mất đi và không thu lại kết quả nào, nhưng Điều 4 Hợp đồng “Yêu cầu bên B giao lại tài sản, lợi tức thu được từ việc thực hiện công việc được ủy quyền”. Và Điều 3 Hợp đồng xác định không có thù lao, nhưng Đoạn 2, Khoản 2, Điều 5 Hợp đồng thì giao kết: Bên B “được nhận thù lao như đã thỏa thuận” là hoàn toàn không có căn cứ, trái pháp luật.

Nhìn từ một khía cạnh khác, cũng có thể thấy nội dung ủy quyền giữa hai bên A và B nêu trên là không đúng pháp luật. Bởi, BLDS không quy định cá nhân ủy quyền cho pháp nhân thực hiện việc ủy quyền của cá nhân. Hơn nữa, người đại diện theo pháp luật của Công ty Bách Khoa là bà Nguyễn Lê Phương Thảo - Chủ tịch Hội đồng quản trị, còn ông Nguyễn Hoàng Hà là Giám đốc làm thuê, không đủ tư cách làm đại diện theo pháp luật của Cty Bách Khoa.

Thế nhưng, Công chứng viên Huỳnh Bá Hảo - Phòng Công chứng số 1 thành phố Đà Nẵng mạnh tay bút phê rằng: “Hợp đồng được giao kết giữa bên A là bà Đỗ Thị Thu và bên B là Công ty Cổ phần Tư vấn - Kiểm định - Xây dựng Bách Khoa do ông Nguyễn Hoàng Hà chức vụ Giám đốc đại diện; các bên đã tự nguyện thỏa thuận giao kết hợp đồng... Nội dung hợp đồngkhông vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội”. Sau khi hợp đồng ủy quyền được công chứng và có hiệu lực pháp luật, ông Nguyễn Hoàng Hà đem Giấy CNQSDĐ của bà Thu thế chấp cho Ngân hàng TMCP Việt Á - Chi nhánh Đà Nẵng để vay trên 30 tỷ đồng từ cuối năm 2007 đến nay không có khả năng chi trả. Vụ việc đã giải quyết bằng vụ án hình sự rồi đến tranh chấp dân sự từ năm 2008 đến bây giờ vẫn “kẹt số”, chưa được giải quyết thấu tình đạt lý.

Điều đáng lưu ý là việc ủy quyền theo phương thức tương tự như đã nêu trên, trong thời gian qua và hiện nay vẫn còn khá phổ biến, nhất là trong lĩnh vực buôn bán bất động sản, mà đặc biệt là mua bán quyền sử dụng đất khi người sử dụng đất chưa được cấp “bìa đỏ”.

2. Giao dịch dân sự vô hiệu hình thức và giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu.

Về các giao dịch dân sự không tuân thủ quy định của pháp luật về hình thức trong việc lập văn tự mua bán; chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất, không qua thủ tục công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật về nhà ở, đất đai. Khi xảy ra tranh chấp, Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên đương sự thực hiện quy định về hình thức của giao dịch theo quy định của BLDS trong một thời hạn nhất định; quá thời hạn này mà các bên đương sự không thực hiện thì giao dịch đó vô hiệu. Hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu là các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường (Điều 134, 137 BLDS).

Trong thực tế, nhiều người dân không nắm vững các quy định nêu trên cho nên việc mua bán, chuyển nhượng tài sản là nhà ở, đất đai chỉ đơn thuần bằng giấy viết tay, bên mua trả tiền cho bên bán; bên bán giao giấy tờ và tài sản cho bên mua là coi như xong việc giao dịch. Đến khi người mua tài sản có nhu cầu đứng tên chủ sở hữu tài sản trên giấy tờ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp và yêu cầu người bán tài sản cùng ký hợp đồng theo mẫu để thực hiện việc công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm, thì phát sinh rắc rối. Lúc này người bán tài sản hối tiếc hoặc vì lý do tế nhị nào đó, nên không hợp tác  với người mua để thực hiện giao dịch đúng quy định của pháp luật và xảy ra tranh chấp. Tòa án ra quyết định buộc các bên đương sự thực hiện hình thức giao dịch của hợp đồng trong thời hạn nhất định, nhưng người bán vẫn cố tình không chịu hợp tác để hoàn thiện hợp đông giao dịch đúng pháp luật. Thông thường hết thời hạn quy định, Tòa án tuyên hợp đồng giao dịch viết tay là vô hiệu; các bên đương sự trả lại cho nhau những gì đã nhận và hai bên cùng có lỗi, mỗi bên chịu một nửa giá trị chênh lệch tài sản. Suy cho cùng, thiệt hại bao giờ cũng thuộc về người mua tài sản trong trường hợp bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm, còn đối với người bán tài sản thì có sự tính toán trước.

Do đó, chúng tôi đề nghị bổ sung vào đoạn cuối Khoản 2, Điều 137 BLDS (Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu) nội dung:“Bên không tiếp tục hợp tác thực hiện hình thức của hợp đồng quy định tại Điều 134 BLDS, thì phải bồi thường chênh lệch giá trị tài sản tăng thêm hoặc Tòa án phạt tiền theo tỷ lệ phần trăm của giá trị tài sản”. Có như vậy, Khoản 2, Điều 137 BLDS mới được thực sự đúng nghĩa là bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người dân khi tham gia vào quan hệ pháp luật dân sự.

3. Vấn đề thế chấp tài sản hình thành trong tương lai.

Thực tiễn, từ khi Nhà nước cho ngành Ngân hàng cổ phần hóa thì việc kinh doanh của ngành này có sự cạnh tranh khá mạnh mẽ, nhiều trường hợp bên cho vay và bên đi vay có sự “tương thông” với nhau một cách thiếu minh bạch. Theo đó, nhiều cán bộ tín dụng sẵn sàng “định giá” tài sản thế chấp là nhà cửa, vật kiến trúc gắn liền với quyền sử dụng đất lên gấp nhiều lần so với giá trị thực của tài sản giúp cho khách hàng vay được số tiền theo mong muốn. Đến khi vỡ nợ thì tài sản thế chấp được đem ra định giá lại và bán đấu giá chẳng được bao nhiêu, dẫn đến việc xử lý thu hồi nợ của Ngân hàng không thực hiện được hoặc được rất ít nhưng phải kéo dài nhiều năm.

Từ khi Việt Nam gia nhập Tổ chức thương mại thế giới (WTO), Nhà nước thực hiện chính sách mở cửa kinh tế, nhằm thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Theo đó, nhiều văn bản pháp luật cũng được mở rộng phạm vi và đối tượng điểu chỉnh, trong đó có BLDS. Khoản 1 Điều 342, quy định: “Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản hình thành trong tương lai”. Và Điều 4 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29-12-2006 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của BLDS về xác lập, thực hiện giao dịch bảo đảm để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và xử lý tài sản bảo đảm, còn hướng dẫn:“... Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tương lai và được phép giao dịch”. Đến Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22-02-2012 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung Nghị định số 163/2006/NĐ-CP nêu trên cũng tiếp tục thừa nhận: “Tài sản bảo đảm là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch”.

Đây là quy định “thông thoáng”, tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng, ngân hàng cho vay và các cá nhân, doanh nghiệp vay vốn sản xuất, kinh doanh... Tuy nhiên, đã có nhiều chủ thể cho vay và đi vay lợi dụng sự “thông thoáng” này của pháp luật để chuyển tiền Nhà nước vào túi cá nhân. Chẳng hạn, khi doanh nghiệp được cấp Giấy phép đầu tư, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) và đem hồ sơ thiết kế của dự án thế chấp cho Ngân hàng để rut vốn, còn việc sử dụng vốn thế nào và dự án sau đó có hình thành tài sản hiện vật hay vẫn nằm trên giấy tờ, có… trời mới biết. Xin nêu ra một vụ việc cụ thể để làm ví dụ: Công ty TNHH Dịch vụ du lịch - Xây dựng dân dụng - Trang trí nội thất và Thương mại KV (xin giấu tên và viết tắt là Cty KV) ký hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là “Toàn bộ Khu Resort KV” kèm theo Giấy CNQSDĐ cho Chi nhánh Ngân hàng ĐT&PT tỉnh Q. để vay 1,9 triệu USD. Sau đó, Cty KV viện lý do lập thủ tục xin tăng thêm diện tích đất thuê để “mượn” Giấy CNQSDĐ đã thế chấp, nhưng thực chất là lấy lại Giấy CNQSDĐ và hồ sơ Khu Resort KV để thế chấp cho Chi nhánh Ngân hàng quốc tế tại thành phố Đ. vay 119 tỷ đồng khác một cách dễ dàng. Đến nay, Cty KV không có khả năng thanh toán nợ đến hạn, khiến hai Chi nhánh Ngân hàng phát đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết, nhưng không biết đến bao giờ mới thu lại được khoản tiền cho vay? Đây là một trong nhiều món nợ cho vay từ tài sản hình thành trong tương lai và những hệ lụy cùng số phận của khoản tiền trên 12.000 tỷ đồng nợ xấu khó đòi.

Từ thực tiễn trên cho thấy trong điều kiện hiện nay của Việt Nam nên bỏ quy định: “Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản hình thành trong tương lai” trong BLDS.

4. Vấn đề xử lý tài sản cầm cố, thế chấp.

Điều 336 và 355 BLDS quy định trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện nghĩa vụ không đúng thỏa thuận thì tài sản cầm cố, thế chấp được xử lý theo phương thức do các bên đã thỏa thuận hoặc được bán đấu giá theo quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ. Theo nội dung của các điều luật này, khi áp dụng vào thực tiễn, còn có hai quan điểm khác nhau, chưa được phân định rạch ròi:

- Quan điểm thứ nhất, cho rằng bên có nghĩa vụ không thực hiện thanh toán nợ đến hạn theo hợp đồng tín dụng đã ký kết mà xảy ra tranh chấp, điều trước tiên do các bên thỏa thuận việc thanh toán, nếu các bên không tự thỏa thuận được với nhau thì bên nhận thế chấp tài sản có quyền hợp đồng với Tổ chức bán đấu giá tài sản để bán đấu giá tài sản cầm cố, thế chấp theo quy định của pháp luật. Biện pháp này được thực hiện nhanh gọn, không đến mức phải yêu cầu Tòa án can thiệp.

- Quan điểm thứ hai, thì ngược lại, mặc dù điều luật quy định như đã nêu trên, nhưng mỗi khi một hoặc cả hai bên vay và cho vay, vì lý do nào đó không thể thực hiện nghĩa vụ đúng theo cam kết trong hợp đồng, và các bên không thể thỏa thuận được với nhau nên mới xảy ra tranh chấp. Tòa án có thẩm quyền giải quyết cả tranh chấp hợp đồng tín dụng và giải quyết hậu quả của tài sản cầm cố, thế chấp, buộc các bên phải thực hiện nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng. Trên cơ sở đó, Cơ quan thi hành án dân sự căn cứ vào bản án của Tòa án để thi hành khi đương sự có đơn yêu cầu.  

Trên đây là một số ý kiến của chúng tôi về những bất cập còn tồn tại trong BLDS, đề nghị các cấp thẩm quyền ghi nhận và trình Quốc hội xem xét sửa đổi, bổ sung nhằm giúp cho các cá nhân, cơ quan, tổ chức khi tham gia quan hệ pháp luật dân sự được thuận lợi và đúng pháp luật./.

Lan Cúc Tiên